|
|
Kennisnemen van (157-191)
het onderzoek van Rigo de dato 8 september 2025.
Inleiding
In uw vergadering van 10 april 2025 is een motie ingediend
over bovenvermeld onderwerp. De aanleiding betrof de
situatie rond dit onderwerp op Marken. Het college heeft de
inhoud van de motie “overgenomen” en uitvoering toegezegd,
in die zin dat een eerder uitgevoerd onderzoek in 2022 wordt
geactualiseerd. Om die reden is de motie niet in stemming
gebracht en is het een bestuurlijke toezegging geworden. De
verwachting was dat in december 2025 een geactualiseerd
rapport beschikbaar zou zijn. Dat is echter een paar maanden
eerder geworden. Met dit RID brengen wij u op de hoogte van
de uitkomsten van dit onderzoek en de conclusies die het
college daaraan verbindt.
Samenvatting
Het geactualiseerde onderzoek gaat over het tijdvak
2018-2024. Uit figuur 1 (pagina 1) blijken de cijfers van
verkopen door eigenaren/bewoners aan investeerders. Na een
piek in 2022 (13) in de hele gemeente Waterland is er een
duidelijke afname te zien in 2023 en 2024 (beide vier per
jaar). In percentages van 8% in 2022 naar 3 % in 2023 en
2024. Op Marken ging het voor de hele periode (2018-2024) om
7%. Verder verwijzen wij naar de diverse cijfers in de
rapportage en met name van de conclusies en aanbevelingen
(hieronder integraal toegevoegd).
Conclusie Rigo (citaat)
In totaal zijn er in Waterland tussen 2018 en 2024 1.097
woningen door eigenaar-bewoners verkocht. Daarvan zijn 55
woningen aan investeerders verkocht. Het gaat om 5 procent
van de transacties. Het gaat dus om slechts enkele woningen
per jaar die door investeerders werden gekocht van
eigenaarbewoners. Tevens is dat aantal redelijk stabiel
gebleven. Na een kleine piek in 2022, is het aantal gedaald
naar 4 woningen per jaar in 2023 en 2024. Tegenover de 55
opgekochte woningen staan 86 ‘teruggekochte’ woningen door
eigenaar-bewoners van investeerders. De meeste opgekochte
woningen (60 procent) hadden een prijs boven de NHG-grens.
Bovendien ging het veelal om eengezinswoningen (65 procent).
In absolute aantallen kochten investeerders de meeste
woningen in Markgouw, veelal appartementen, Monnickendam en
Marken. Ook in deze wijken ging het om slechts enkele
woningen per jaar.
Aanbeveling Rigo (citaat)
In lijn met ons advies uit
2022 is onze inschatting dat het instrument
opkoopbescherming niet in verhouding staat tot het aantal
‘opkopen’ door investeerders.
Om tot dat advies te komen, hebben wij de volgende afweging
gemaakt.
Allereerst gaat het om een
klein aantal woningen dat van
eigenaar-bewoners is gekocht door investeerders.
Tevens is ligt het aantal transacties in 2023 en 2024 op het
laagste punt in jaren, waarbij de effecten van andere
maatregelen, zoals de overdrachtsbelasting, zeer
waarschijnlijk een rol spelen.
De
reikwijdte van het instrument
opkoopbescherming speelt in
deze aanbeveling tevens een grote rol.
Op verschillende manieren wordt de reikwijdte van het
instrument, en het aantal woningen dat hiermee beschermd kan
worden, beperkt:
●
Allereerst
is de opkoopbescherming nadrukkelijk
geen zelfbewoningsplicht of
verbod op opkopen,
maar is bedoeld om
opkopen voor verhuur te reguleren.
Een investeerder mag een
beschermde woning onder de opkoopbescherming wel degelijk
kopen, alleen mag de opgekochte woning niet worden verhuurd
zonder vergunning. De Opkoopbescherming zal dus niet alle
transacties tussen eigenaar-bewoners en investeerders kunnen
tegengaan, zoals bijvoorbeeld investeerders die een woning
opknappen om op een later moment weer te verkopen. We weten
niet welk deel van de opgekochte woningen tussen 2018 en
2024 om een andere reden dan verhuur zijn aangekocht.
●
Ten
tweede omdat de
verhuurvergunning in een
aantal gevallen bij wet moet worden afgegeven.
Het gaat dan om woonruimten die: (1) aan naaste familie
worden verhuurd; (2)
tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment
waarop de koper de woning zelf zal
betrekken; of (3) onderdeel zijn van een winkel-, kantoor-
of bedrijfspand. Aangenomen kan worden dat hier de nodige
keren sprake van zal zijn in de gemeente. Ook zal de
gemeente waarschijnlijk nog een aantal andere gronden willen
definiëren, waarin zij altijd vergunning en soms een
individuele ontheffing moet verlenen op basis van
volkshuisvestelijke/maatschappelijke gronden of een
schrijnende situatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aankopen
door woningcorporaties en zorgaanbieders of het toestaan van
verhuur aan de erven na een overlijden. Dat maakt het effect
van de maatregel wederom kleiner. Al is het moeilijk om
vooraf een aanname te doen over het aantal gevallen dat een
de vergunning sowieso zal moeten worden afgegeven.
●
Daarbij
komt ook dat de opkoopbescherming is bedoeld voor
het beschermen van goedkope
en betaalbare woningen.
De reikwijdte van de opkoopbescherming is afhankelijk van de
prijsgrens
die de gemeente wil hanteren en bovendien onderbouwd kan
worden. Van de verkochte woningen door eigenaar-bewoners
tussen 2018 en 2024 hadden de meeste woningen een
transactieprijs boven de NHG-grens.
●
Tenslotte
moet een opkoopbescherming op
wijk-/buurtniveau worden onderbouwd.
In sommige delen van de gemeente zal onderbouwing van het
instrument lastiger zijn. Er is een verschil in het aantal
opgekochte woningen in zowel absolute en relatieve termen
tussen de verschillende wijken en buurten in de gemeente
Waterland. In Monnickendam, Markgouw en Marken werden de
meeste woningen opgekocht. In andere delen ging het in de
hele periode slechts om enkele woningen.
Al
deze beperkingen aan het instrument
verkleinen de reikwijdte van het instrument.
Met oog op de proportionaliteit van de maatregel en gegeven
de benodigde gemeentelijke capaciteit voor implementatie en
vergunningverlening, toezicht en handhaving in een later
stadium, ligt de inzet van het instrument opkoopbescherming
volgens ons dan ook niet voor de hand.
Conclusie
college
Op basis van het geactualiseerde onderzoek en de
aanbevelingen van Rigo zien wij
geen aanleiding
u een nader voorstel te doen over opkoopbescherming.
Amendement
Tweede Kamer over leegstandsheffing
Via een amendement van GroenLinks-PvdA op de Fiscale
verzamelwet 2026 krijgen gemeenten de mogelijkheid een
leegstandheffing te heffen op woningen die meer dan een jaar
leeg staan. Gemeenten besluiten zelf wanneer de heffing
ingaat en hoe hoog deze wordt.
De VNG gaat aan de slag om gemeenten goed voor te bereiden,
onder andere door het opstellen van de modelverordening
gemeentelijke leegstandbelasting. Op dit moment zijn wij
voornemens de modelverordening over te gaan nemen, maar een
definitief voorstel daartoe ontvangt u na ontvangst van de
modelverordening. Wij volgen uiteraard deze ontwikkelingen.
Bijlagen:
1.
Motie 10 april 2025 (253-452) (niet in stemming
gebracht)
2.
Rapport Rigo de data 8 september 2025
|
|
